Lage, Lage, Lage ... Der Standort einer Pflege-Immobilie ist wie bei jeder anderen Immobilie als Kapitalanlage ein entscheidendes Qualitätsmerkmal.

Befindet sich beispielsweise ein hochwertiges Pflegeheim in einer strukturschwachen Region, sinken die Erfolgschancen einer Kapitalanlage. Einrichtungen, die an einem Ort ohne (absehbaren) Bedarf an Pflegeplätzen gebaut wurden, erreichen nicht die wirtschaftlich notwendige Belegung von ungefähr 85 %.

Unter Berücksichtigung der folgenden Prüfkriterien können Sie standortbezogen den größtmöglichen Anlageerfolg erzielen:

• Nähe zu großen attraktiven Einzugsgebieten
• Gute Anbindung an ein öffentliches Verkehrsnetz
• Ansprechende Umgebung/Nachbarschaft
• Facettenreiche Infrastruktur
• insbesondere Einkaufsmöglichkeiten sowie Ärzte, Apotheken, Begegnungszentren, Kulturprogramme
• Gute Lebensvoraussetzungen für Pflegekräfte (Wohnen, Einkaufen etc.)

Betreiber

Außer der Standortwahl ist für Anleger die Wahl eines renommierten und bonitätsstarken Betreibers wichtig, um mögliche Anlagerisiken auszuschließen. Langjährige Erfahrungen sind dabei ebenso bedeutend wie eine gute Expertise. Die meisten Pflegeeinrichtungen in Deutschland werden von Betreibern der freien Wohlfahrtsverbände wie Deutsches Rotes Kreuz, Arbeiterwohlfahrt oder Caritasverband sowie von Orden wie den Johannitern und Maltesern geführt. Neben diesen Betreibern gibt es auch kommunale und freie gemeinnützige Betreiber sowie private gewerbliche Betreiber, deren Zahl seit Jahren immer weiter steigt. Eine Entwicklung, die auf den Pflegenotstand zurückzuführen ist.

Der Betreiber ist auch immer der Pächter eines gesamten Pflegeheimes. Die monatlichen Mietzahlungen werden von den Bewohnern direkt an den Betreiber geleistet. Zu den Aufgaben eines Pflegeheimbetreibers gehört u.a. eine zielorientierte Leitung der Einrichtung nach wirtschaftlich erfolgreicher Unternehmenspolitik. Dabei sind sowohl die Personalplanung als auch das Leistungspaket des Pflegeangebotes relevant.

In der Regel übernimmt der Betreiber alle anfallenden Nebenkosten wie Reparatur- und Instandhaltungsaufwand, bis auf Maßnahmen an Dach und Fach.

In dem zwischen den Käufern einer Pflege-Immobilie und dem Betreiber gültigen notariellen Pachtvertrag werden alle Einzelheiten festgehalten wie:

• Vertragsdauer von i. d. R. 20 Jahren bzw. 25 Jahren
• mit Verlängerungsoption des Pächters von 1 x 5 bzw. 2 x 5 Jahren
• Höhe und Anpassungen der anteiligen Pacht- zahlungen (Indexierung)
• Rechte und Pflichten des Pächters, z. B. die Zahlung der Pachterträge oder Instandhaltungsmaßnahmen